《中国经济周刊》记者 宋杰| 上海报道
上海写字楼今年一季度的数据并不好看(www.43535.cn)。
高力国际调研季报显示，2020年季度上海写字楼租赁市场净吸纳量整体处于低位。机构预判上海写字楼空置率将从2019年的18.4%升至2020年的28.9%，2021年空置率将达30.2%的。
2019年，在整体宏观经济承压的背景下，上海市写字楼市场已然走弱，而面对突如其来的新冠肺炎疫情，写字楼市场更是雪上加霜，空置率上升、租金下降。
根据中指写字楼版数据显示，2019年上海写字楼租赁企业的行业主要以批发零售业、租赁和商务服务业、科学研究和技术服务业、制造业、金融业、房地产业为主。其中金融、TMT、专业服务业占比超五成，是上海写字楼市场的主力租户。
上海写字楼里老板们的纠结：搬OR不搬
最近，几位上海企业负责人在微信群里这样为办公租金“纠结”着——
“陆家嘴租金下滑趋势，你们旁边的上海银行大厦现在租金只有7元多（单位：每平方米每天，下同），的时候是16元左右吧。”
“是的，所以我们想搬走了，我当时租的是12.9元，现在差不多9元。”
“现在有套36楼报价11.5元，成交价大概在10元左右，那贵司是想年底到期再搬还是提前搬？提前搬走要交违约金，‘肉’疼。”
……
因为疫情，业务受影响，一些企业负责人不得不开源节流，调整今后企业办公地的租赁计划，其中之一的胡姓负责人对《中国经济周刊》记者表示，公司目前所在陆家嘴超甲级写字楼每月租金80万元，从2019年开始，周边写字楼的租金都跌了，他所在的写字楼的租金也缩水了30%，与管理方协商能否免一部分租金，对方一直是“还在讨论中”，因此，即使缴纳违约金，他也打算搬离。
《中国经济周刊》记者以租户身份咨询长期负责浦东板块的写字楼租赁销售业务员小王。小王告诉记者：“陆家嘴板块近期的确有不少租户搬离，但多数是那些现金流吃紧的中小企业，他们很大一部分需求就是从传统办公室变成联合办公。浦东区域联合办公一般有三种月租价位，每个工位1800- 2000元、2500-3000元及3000元以上。有的物业为了吸引客户推出了免半个月或1个月租金的优惠。”
写字楼全链条运营商ATLAS寰图相关负责人接受《中国经济周刊》记者采访时透露，上海项目的进驻率目前基本保持稳定，平均复工率为80%。“上海客户问询量变化不大，因为有一部分考虑从传统办公室转向共享办公的客户。共享办公帮助客户减少了前期装修等时间成本和经济成本的投入，在租期、工位数上也比较灵活，因此受到这部分客户的青睐。但是，客户的考虑时间更长了，做决定之前态度会更慎重。近期依旧有成交。”
上海绿地普陀商务广场是普陀区老牌商务楼，也是甘泉地区的商务广场，国内疫情形势平稳后，普陀区积极推进复工复市，商务广场人气正在恢复，给小企业主们更多信心。上海鑫鲨文化传播有限公司主业是动漫展和视频拍摄，公司董事长徐先生告诉《中国经济周刊》记者，他们承租的面积近400平方米，每月租金3万元，租期三年，疫情暴发后业务停滞了两个月，但租金照付。
“这栋商务楼里很多是小业主买下来的，我们的房东就是小业主。小业主是不愿意免租的，他们有的自身还有贷款。原先大楼空置率不算高，但这波疫情至今，不少公司至今还没完全复工，或者说由于业务受到影响，短时间内无法恢复正常工作状态了。不过当地政府一直都积极指导和帮助中小企业，所以目前也没有打算搬迁到外区去，而且好在我还有其他收入维系租金开销，应该能够扛过去，”徐先生说。
卡巴斯基是一家全球网络安全公司，该公司大中华区总经理郑启良对《中国经济周刊》记者表示：“政府为了扶持中小企业煞费苦心，我们在北京租赁办公室房租有所减免，希望上海可以针对共享办公领域减免部分租金，公司位于上海市黄浦区写字楼内租赁了共享办公室30平方米左右，我们也会一如既往地带来经济税收效益。”
《中国经济周刊》记者注意到，在物业层面，多家公司已为租户减免部分租金：陆家嘴集团对中小微服务企业减免2个月租金；张江集团对符合要求的非国有中小企业，可免2020年2、3月租金；金桥股份对符合条件的中小企业免租两个月；上海电气等34家市属国有企业免除符合认定的非国有中小企业2、3月租金等。
预计今年写字楼租金下调约6% 眼下是新租户谈判好时机
太平戴维斯4月初发布的一份报告显示，一季度上海并未有全新的甲级写字楼入市，截至季末，全市甲级写字楼总存量维持在1330万平方米。一季度上海市甲级写字楼市场净吸纳量为69500平方米，较去年四季度环比持平，同比下降49%；平均空置率环比下降0.5个百分点至16.9%；租金环比加速下跌1.0%，至每平方米每天7.8元。
高力国际的统计也显示，在疫情影响下，2020年季度上海写字楼租赁市场净吸纳量整体处于低位。预计2020年全年写字楼新增供应量为250万平方米，需求量为40万平方米。2020-2024年间年度平均供应量为130万平方米，年均需求量为96.5万平方米。
据高力国际统计，目前上海核心区域：陆家嘴板块写字楼空置率达18.8%，平均租金为每天每平方米10.8元；外滩板块写字楼空置率达15%，平均租金8.7元；人民广场写字楼空置率达12.4%，平均租金8.1元；虹桥开发区及古北板块写字楼空置率为10/9%，平均租金6.7元。在次中心区中，前滩板块写字楼空置率，达37.5%，第二名为北外滩，空置率达37.2%，莘庄板块写字楼空置率位列第三，达33.3%。
太平戴维斯分析认为，一季度上海甲级写字楼的租赁需求主要来自于传统新年前谈妥的成交。随着未来三年供应高峰的来临，空置率仍将继续上行。
高力国际华东区研究部副董事江鹏向《中国经济周刊》记者表示，预计2020年全年写字楼租金下调约6%，平均空置率将升至28.9%，因此对于寻求签订新租约的租户而言，眼下应是谈判的好时机。不过另一方面，由于租户的营收与资本支出受疫情的影响而缩减，因此可能会推迟搬迁计划，业主们应该抓住时机挽留租户。
江鹏告诉记者，三月份以来，诸多物业业主实际收到的问询数量已有所增多，预计上海写字楼市场需求将于二季度之后开始逐步复苏，此外，不少有价格及政策优势的上海产业园区仍是诸多重点行业的。
高力国际预计，2020年上海产业园区平均租金将同比微降0.3%至3.9元（每平方米每天）。2018-2019年期间，互联网与软件服务、电子信息等产业合计占据了上海产业园区净吸纳量的近六成。此外，截止2020年2月，在科创板上市的14家上海企业的总部均位于产业园区。
虽然2020年季度受新冠肺炎疫情影响，上海产业园区的部分租户推迟了租赁计划或者缩减租赁面积，因此整体出现了负吸纳量以及租金小幅下跌。但高力国际注意到自3月下旬以来，来自医疗健康和新基建等行业的租赁问询量已开始增多，并有望在第二季度开始转化为租赁成交。因此，产业园区的整体市场需求预计将于2020年第二季度开始逐步复苏。《中国经济周刊》记者采访中了解到，打算从写字楼转租至园区的中小企业也不少。
上海·自贸壹号生命科技产业园位于浦东外高桥保税区，外高桥保税区目前已经有药明康德、国药、上药、百济神州、美药典、罗氏诊断、强生、西门子等多家国际知名生物医药巨头入驻，形成了引领世界的生物医药产业生态圈。
自贸壹号园区招商部总监段会敏告诉《中国经济周刊》记者，由于入驻企业可以享受“浦东+自贸+保税+大张江”的多重叠加政策，近期有不少来自张江、金桥、杨浦的企业来询问入驻事宜，“我们这里主要是生物医药企业，目前国内生物医药设备及原料80%依托进口，以进口1000万的研发生产设备为例，由于可以免关税及进口环节增值税，企业免税额度可达约200万元，基本可以覆盖园区1500平方空间的年租金。”
新项目集中入市 写字楼市场呈现新趋势
戴德梁行近期对全国2000多个写字楼市场的业主和租户进行了调研，租户企业涵盖类型全面，近一半为民营企业；受访租户占比约91%的企业在标准写字楼内办公，另有占比约9%的企业在产业园区或办公园区内办公。
有超过半数的业主认为，此次疫情对租赁市场的影响将达到半年之久；另有40%的业主认为疫情对租赁市场影响为短期的，可能为一个季度；认为疫情会影响租赁市场超过三个季度乃至一年的业主，占比低于10%。
戴德梁行高级董事、中国区写字楼部及华东区综合住宅服务部主管沈洁分析，在疫情被有效控制前，市场需求将延续疲弱。一方面，受疫情影响，国内外企业对置换、扩张办公物业较为审慎。另一方面，中小型企业由于经济活动受限短期内财务流动性风险加剧，或对办公租赁市场造成影响，尤其影响联合办公空间的租赁活动。经济增长放缓、企业盈利下降和需求疲软或将推升写字楼市场的空置率，租金下行压力增大。
沈洁表示，鉴于上海写字楼新项目受疫情影响推迟入市，未来恐出现集中入市潮，写字楼业主需提高楼宇绿色健康标准、出台租金减免等优惠措施、提高物业服务质量，以期在激烈的市场竞争中脱颖而出。
“回顾非典期间，上海写字楼市场的租金小幅下跌一个季度后迅速反弹；净吸纳量下跌2个季度后也恢复正常水平；与此同时，虽然上海写字楼在2003年二季度无任何新增供应，但在非典疫情缓解后楼市迅速解冻；上海写字楼市场在非典期间受到的影响有限，仅维持了1-2个季度后就迅速反弹。这与当时整体经济上行，楼市蓬勃发展的国情也息息相关；此次疫情对上海的影响预计也是短暂的，但在目前楼市整体供应潮之下，疫情拉长了消化新增供应的周期。”沈洁认为。
不少业内人士认为，此次疫情将为新兴产业的发展带来契机，相关行业的办公租赁需求或将增多。沈洁分析，其一，智慧型城市管理和高新技术嵌入的行业需求将提升，围绕AI、5G、大数据、VR/AR等技术将产生新的商机，或会带来新的发展可能性；其二，在线生活方式加速崛起，线上娱乐、游戏、教育、医疗、知识付费等将广泛应用于人们日常生活；其三，保险、健康、医疗消费等与人们美好生活息息相关的行业将得到重视，医疗设施领域投入、人们保险意识的加强都将会让大健康领域蓄积更大的发展能量。
戴德梁行此次调研显示，受本次疫情影响，能够应对突发公共事件的写字楼将受到租户的信任，智能楼宇管理、健康和安全管理未来将是提升写字楼市场竞争力的主要因素。同时，线上营销、视频看房等新型营销手段将受到市场热捧，推动房地产行业营销数字化变革。
